Privater Bauherr – Wie Sie Unzufriedenheit mit dem Bauprozess und der Kostenentwicklung vermeiden
Warum es oft nicht ausreicht einen Architekten zu beauftragen
Voller Optimismus in ungewohntes Terrain
Am Anfang jedes privaten Bauvorhabens geht es für die meisten Bauherren voller Optimismus los mit dem lang gehegten Lebenstraum eines eigenen Eigenheims. Bei gehobenen Bauvorhaben oder bei individuellen Wünschen kommt ein Architekt für die Planung in Frage.
Private Bauherren fühlen sich gerade in der Anfangsphase des Projekts bei ihm gut aufgehoben, es werden gemeinsame Ideen ausgetauscht, die Planung beginnt und erste schöne Ideenstudien entstehen.
Sie befinden sich bereits in diesem Stadium des Projekts zumeist ohne es zu ahnen komplett in der Hand und Kompetenz des Architekten, weil sie seine Ausarbeitungen im Hinblick auf entstehende Kosten nicht bewerten können. Sie müssen ihm daher vertrauen, dass die von ihm erstellte Planung in ihr Budget passt. Das ist auch seine Aufgabe, der er in den meisten Fällen gewissenhaft und mit der notwendigen Erfahrung nachkommt.
Allerdings besteht gerade in der Anfangsphase des Projekts auch ein Zielkonflikt des Planers mit den Zielen des Bauherren im Hinblick auf die Baukosten des Entwurfs, denn zu diesem Zeitpunkt besteht oftmals noch kein gesichertes Vertragsverhältnis und der Architekt möchte den Investor nicht durch konservativ kalkulierte Baukosten von seinem Vorhaben und der gemeinsam ausgearbeiteten Idee abbringen.
Wie geht es dann weiter?
Im fortschreitenden Verlauf des Projekts stellen viele Bauherren fest, dass der Architekt sich stark auf den Entwurfsgedanken und die technische Realisierbarkeit seiner Planung fokussiert und den Erfolg des Gesamtprojekts mit der Einhaltung der Sekundärziele in Form der Einhaltung des Termin- und Kostenrahmens nicht immer im Blick hat, oder Fragen des Bauherren zu diesen wichtigen Projektbausteinen mit der gebotenen Gründlichkeit nachgeht.
Insbesondere bei jüngeren Architekten sieht man aufgrund fehlender Erfahrungen eine starke Konzentration auf die Durchgängigkeit und Qualität des Entwurfs, oft zu Lasten der Kosten. Das ist der allgemeinen Bauqualität förderlich, aber für den jeweiligen Bauherren im Hinblick auf die in einer späteren Phase des Projekts immer wichtiger werdenden Parameter Kosten und Zeitdauer des Projekts auf Dauer nachteilig. Die Budgeteinhaltung und der vorgegebene Terminrahmen müssen als gleichberechtigte Projektziele ebenso betrachtet werden wie die Entwurfs- und Bauqualität.
Wie steht es mit der HOAI?
Was regelt denn die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) genau – sofern diese vertraglich vereinbart wurde? Dort gibt es verpflichtende Leistungsbausteine einer grundlegenden Bausteuerung wie z.B. die Erstellung eines Terminrahmens nach der Vorplanung, aber die verbindlichen Leistungen reichen im Projekt für das dauerhafte Monitoring dieser Ziele nicht aus, weil sie nur mit dem Abschluss von Leistungsphasen schlaglichtartig bzw. einmalig erbracht werden. Jeder, der in schon einmal bei Stroboskoplicht versucht hat seine Umgebung zu erfassen und Mitmenschen zu erkennen weiß, dass dies ein schwieriges Unterfangen ist.
Auch bezüglich der Kostensteuerung hat die strikte Trennung von Planung und anschließendem Vergabeprozess nach HOAI gravierende Nachteile. Wenn nach einem längeren Planungsprozess mit dem Abschluss der Ausführungsplanung und der Genehmigungsphase erstmals die ersten Ausschreibungsergebnisse und somit belastbare Kostendaten kommen, z.B. für die Gewerke Erdbauarbeiten oder Rohbau, führt das in nicht wenigen Fällen zu einem ersten Realitätsschock für den Bauherren, weil die Preise massiv über dem veranschlagten Budget liegen. Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Kosten für Bauprodukte aufgrund stark gestiegener Rohstoffkosten zum Teil deutlich gestiegen sind, gibt es im Grunde keine gesicherte Grundlage für die seriöse Kalkulation von Baukosten für den Planer. Der Architekt könnte nun – sofern er diese Expertise hat – seine Erfahrungswerte aus den vergangenen Projekten mit einbeziehen, er ist aber aus rechtlichen Gründen an belastbare und entsprechend offiziell dokumentierte Grundlagen zur Erstellung seiner Kalkulation gebunden, und diese Datengrundlagen wie z.B. der BKI Index sind z.T. für die Kalkulation aktueller Projekte angesichts der momentanen dynamischen Situation nie aktuell.
In dieser Situation muss im schlimmsten Fall das Projekt dann in einem sehr kurzen Zeitrahmen plötzlich stark angepasst werden. Hieraus kann es dann auch zu Spannungen im Verhältnis zwischen dem Planer und dem Bauherren kommen.
Der Baumanager schafft Transparenz
Die beschriebene Situation kann mit der Beauftragung eines Baumanagers vermieden werden. Seine Aufgabe und Expertise besteht in der optimalen Gestaltung des Bauprozesses. Während sich der Architekt um das Objekt kümmert, fokussiert sich der Baumanager auf den Prozess und die Kosten des Bauens.
In den letzten Jahren ist die Realisierung von Bauprojekten in Deutschland durch verschiedene gesetzgeberische Initiativen nicht einfacher geworden, es gibt deutlich mehr Planungsbeteiligte und behördliche Auflagen, die die Planung und Realisierung von Bauvorhaben haben komplexer werden lassen.
Der Baumanager steht als fachkundiger Berater an der Seite des Bauherren und kann ihn in den zahlreichen zu treffenden Entscheidungen auch hinsichtlich der Auswirkungen dieser Entscheidungen auf die Kosten oder den Bauprozess unterstützen. Durch seine Unabhängigkeit vom Architekten und weiteren Fachplanern kann er die fortschreitende Planung dauerhaft aus neutraler Position kontrollieren.
Gerade bei Bauherren, die selbst beruflich stark eingebunden sind, ist die Ausübung einer qualifizierten Bauherrenrolle, die mit vielen Pflichten verbunden ist, oftmals eine zeitliche und technische Überforderung ihrer Möglichkeiten. Wenn das Bauprojekt in die Realisierungsphase kommt erfordert dies vom Bauherren eine fast tägliche Beschäftigung mit dem aktuellen Stand des Projekts.
Der Baumanager kann genau an dieser Stelle ansetzen. Er kann das Projekt ganz oder teilweise im Sinne des Bauherren gegenüber den Beteiligten führen und ihn stets über die wichtigsten Themen unterrichten, wobei terminliche und kostenrelevante Punkte eine ebenso starke Gewichtung einnehmen wie entwurfstechnische Gesichtspunkte. Er agiert auch in einer Kontroll- und Beratungsfunktion gegenüber dem Architekten.
Kurzer Exkurs in die Definitionen des Baumanageres
Sofern der Baumanager das Projekt und alle Abläufe aktiv steuert, agiert er in der Funktion eines sogenannten Projektsteuerers. Übernimmt er zudem über eine Vollmacht des Bauherren übertragene Entscheidungsbefugnisse, dann agiert er als Projektleiter bzw. Projektmanager des Bauherren. Als Bauprojektmanager wird bezeichnet, wer darüber hinaus noch eigene Planungsleistungen für das Projekt bzw. den Bauherren erbringt.
Was kostet ein Baumanager?
Für Baumanager und Projektsteuerer gibt es analog zur HOAI ein klar definiertes Leistungsbild mit dazu passenden Honorargrundlagen. Maßgeblich hierfür ist die Schrift Nr. 9 des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V. (AHO). Je nach Grad der Einbindung in das Projekt und der Schwierigkeitsstufe des Bauprojekts bewegen sich die Kosten eines Baumanagers zwischen ca. 2 bis 5% der anrechenbaren Baukosten.
Der Baumanager erspart auf der anderen Seite dem Bauherren durch optimierte Planungsabläufe und die Schaffung von Transparenz oftmals Mehrkosten in einer deutlich höheren Größenordnung ein. Zudem gewinnt der Bauherr mit ihm einen wertvollen Sparringspartner für sein Projekt, angefangen von den ersten Planungen bis zum Projektabschluss.
Falls Sie derzeit privat oder gewerblich ein Bauprojekt planen oder mit dem Gedanken spielen demnächst ein Projekt zu beginnen, sprechen Sie uns gern jederzeit an. Archicon übernimmt auch freie Beratungsleistungen in der Anbahnungs- und Orientierungsphase eines Bauvorhabens. Falls Sie noch keinen Planer oder Architekten haben können wir gemeinsam mit Ihnen einen passenden Architekten in Ihrer Nähe finden.
Hinweis:
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird bei Personenbezeichnungen und personenbezogenen Hauptwörtern in diesem Beitrag die männliche Form verwendet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.